Ev Alarak İkamet İzni: 200.000 Dolar Şartı ve Belgeler

Türkiye'de konut satın alan bir yabancı, tapusuna dayanarak kısa dönem ikamet izni talep edebilir; bu talebin kanuni dayanağı 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu'nun (YUKK) 31. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendidir. Aşağıda eşik değerden belge listesine, izin süresinden ret hâlinde açılacak davaya kadar süreci sırasıyla kuruyoruz.

Ev alarak ikamet izni için kaç dolarlık taşınmaz gerekir?

Göç İdaresinin güncel e-İkamet belge listesine göre konutun, edinim tarihi itibarıyla değerinin en az 200.000 ABD doları karşılığı Türk lirası olması gerekir. Listede iller arasında bir ayrım ya da eski tarihli edinimler için bir istisna yer almaz.

Bu rakamın kanun metninde yazmadığını bilmek önemlidir. YUKK m.31'e 21 Kasım 2024 tarihli 7533 sayılı Kanun'la eklenen altıncı fıkra, kısa dönem ikamet izni verilmesine esas olacak taşınmazın niteliğinin ve değerinin Bakanlıkça belirleneceğini söyler. Yani eşik, kanun değişikliği beklenmeden idari kararla değiştirilebilir; tapu masasına oturmadan önce güncel tutarın teyit edilmesi bu yüzden gerekir.

Değerin hangi rakam üzerinden ölçüldüğü ayrı bir sorudur. Resmî listedeki ölçüt "edinim tarihi itibariyle" değerdir; yani tapudaki bedelin, edinim tarihindeki döviz kuru üzerinden 200.000 dolar karşılığını bulması aranır. Değerleme raporunun hangi hâllerde ayrıca istendiği kaynaklarda farklı aktarıldığından, başvurudan önce Göç İdaresi'nin güncel kısa dönem belge listesi esas alınmalıdır.

Hangi taşınmazlar kabul edilir? Konut niteliği ve kullanım şartı

Göç İdaresi'nin ikamet izni çeşitleri sayfasında açıkça belirtildiği üzere, taşınmazın konut olması ve bu amaçla kullanılması gerekir. Arsa, tarla, bağ, depo, dükkân veya iş yeri tapusu tek başına bu gerekçeyi karşılamaz; değeri eşiğin çok üzerinde olsa bile sonucu değiştirmez.

"Bu amaçla kullanmak" ifadesi kâğıt üzerinde kalan bir cümle değildir. Konutun malikin fiilen oturduğu adres olması beklenir; taşınmazın kiraya verilip malikin başka bir adreste yaşaması, iznin veriliş amacıyla bağdaşmaz ve YUKK m.33 kapsamında amaç dışı kullanım tartışması doğurur. Ayrıca YUKK m.32'de sayılan şartlar arasında genel sağlık ve güvenlik standartlarına uygun barınma şartlarına sahip olmak da yer alır.

İkinci filtre adrestir. Konutun bulunduğu mahalle yeni ikamet izni kaydına kapatılmışsa, 200.000 dolarlık bir tapu tek başına sonuç doğurmaz. Bu yüzden satış sözleşmesi imzalanmadan önce mahallenin ikamet kaydına açık olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Başvuru adımları ve istenen belgeler

Başvuru, Göç İdaresi'nin e-İkamet sistemi üzerinden yapılan ön kayıt ve randevu ile başlar, evrakın il göç idaresi müdürlüğüne teslimiyle tamamlanır. Başvurunun, yabancının Türkiye'deki yasal kalış süresi dolmadan yapılması esastır.

1. Tapu devri tamamlanır ve taşınmaz yabancı adına tescil edilir.
2. e-İkamet üzerinden kısa dönem ikamet izni ön başvurusu doldurulur, gerekçe olarak taşınmaz sahipliği seçilir.
3. Sistemin verdiği randevu gününe kadar belgeler hazırlanır; yurt dışından gelen belgelerin apostil ve yeminli tercüme zinciri bu aşamada tamamlanır.
4. Harç ve belge (kart) bedeli, sistemin ürettiği ödeme talimatına göre ödenir. Tutarlar her yıl güncellendiği için ödeme ekranındaki güncel rakam esas alınmalıdır.
5. Evrak randevu gününde il göç idaresine teslim edilir; vekâletname varsa teslim avukat aracılığıyla yapılabilir, ancak idare başvurucuyu bizzat çağırabilir.
6. Karar beklenir; olumlu kararda kart adrese gönderilir.

Tipik belge seti şunlardan oluşur:

• İkamet izni başvuru formu ve biyometrik fotoğraflar
• Pasaport ile varsa vize sayfalarının fotokopisi (aslı randevuda yanınızda olmalıdır)
• Konutun kendisine ait olduğunu gösteren resmî, imzalı ve mühürlü belge, yani tapu senedi
• İlk başvurularda, taşınmazın bulunduğu belediyeden alınan numarataj belgesi
• Miras veya bağış yoluyla edinilen konutlarda güncel taşınmaz değerleme raporu
• İzin süresini kapsayan geçerli sağlık sigortası
• Aile üyeleri birlikte başvuruyorsa evlilik ve doğum belgeleri; 18 yaş altı çocuklarda gerekiyorsa muvafakatname

Kısa dönem iznin diğer gerekçeleriyle (turizm, tedavi, iş kurma) ortak olan genel işleyiş için kısa dönem ikamet izni başvurusunun genel adımlarına bakabilirsiniz.

Eski tarihli konutlarda hangi eşik uygulanır?

Resmî belge listesi tek bir eşik veriyor: konutun edinim tarihindeki değerinin en az 200.000 ABD doları olması. Eski tarihli edinimler için farklı bir eşik uygulandığını gösteren resmî bir metne ulaşamadık. İnternette önceki dönemlere ait 75.000 ve 50.000 dolarlık eşikler dolaşıyor. Tapunuz eski tarihliyse ve değeri 200.000 doların altındaysa, başvurudan önce il göç idaresinden yazılı teyit alın. Bu nokta, ikinci el konut alırken devir bedelinin ve tarihinin neden önemli olduğunu da açıklar.

Bir konut üzerinden kaç kişi ikamet izni alabilir?

Kural olarak başvuru hakkı maliktedir. Göç İdaresi'nin açıklamasına göre aile üyeleri, ancak konut üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyet hakkına sahiplerse aynı kapsamda başvurabilir. Aile üyesinden kasıt, başvuru sahibinin eşi ile ergin olmayan çocuğu ve bağımlı ergin çocuğudur.

Bunun pratik sonucu şudur: tapuda adı geçmeyen eş veya çocuk, taşınmaz gerekçesiyle kendiliğinden izin alamaz; onların statüsü aile ikamet izni gibi ayrı bir yol üzerinden kurulur. Tapu devri planlanırken payların kimin adına yazılacağına bu nedenle en baştan karar verilmesi, sonradan doğacak statü boşluğunu önler. İdarenin her başvuruda takdir yetkisi bulunduğunu ve paylı mülkiyette payın büyüklüğünün de değerlendirilebileceğini hesaba katın.

İzin süresi ve uzatma başvurusu

YUKK m.31/2 uyarınca kısa dönem ikamet izni, kanunda ayrıksı tutulan bentler dışında her defasında en fazla ikişer yıllık sürelerle verilebilir. Bu bir üst sınırdır; idare talebi, gerekçeyi ve sunulan belgeleri değerlendirerek daha kısa süreli izin de düzenleyebilir.

Uzatmada aynı şartların devam ettiğinin gösterilmesi beklenir: konut hâlâ malikin mülkiyetinde ve ikametgâhı olmalı, sağlık sigortası yeni süreyi kapsamalıdır. Uzatma başvurusu, mevcut iznin süresi dolmadan yapılır; sürenin geçmesi kalışı yasal zeminden çıkarır.

Taşınmaz ikamet izni çalışma hakkı verir mi?

Hayır. Bu izin Türkiye'de yasal kalış hakkı verir, çalışma hakkı vermez. 6735 sayılı Uluslararası İşgücü Kanunu'nun 12. maddesi, verilen çalışma izninin YUKK m.27 uyarınca ikamet izni yerine geçtiğini söyler; ilişki tek yönlüdür, ikamet izni çalışma izni yerine geçmez.

Konut sahibi yabancı çalışmak istiyorsa, işveren üzerinden ya da şirket ortaklığı gibi bir gerekçeyle ayrıca çalışma iznine başvurmalıdır. İzinsiz çalışmanın tespiti, hem idari yaptırım hem de mevcut ikamet izninin sürdürülmesi bakımından risk doğurur.

Uzun dönem ikamet izni yolunda bu sürenin yeri

Taşınmaz gerekçesiyle alınan kısa dönem izniyle geçirilen süre, uzun dönem ikamet izni için aranan kesintisiz sürenin hesabında tam olarak sayılır; YUKK m.28/2'ye göre kesintisiz ikamet süresinin hesabında öğrenci ikamet izinlerinin yarısı, diğer ikamet izinlerinin ise tamamı sayılır. YUKK m.42 ise Türkiye'de kesintisiz en az sekiz yıl ikamet izniyle kalmış olanlara, Bakanlığın onayıyla valiliklerce süresiz ikamet izni verileceğini öngörür.

Süreyi doldurmak tek başına yetmez; gelir, sağlık sigortası ve sosyal yardım almamış olmak gibi ek şartlar da aranır. Bu şartların ayrıntısı için uzun dönem ikamet izni başvurusunun koşullarına bakın.

Ret gelirse: görevli mahkeme, yetki ve dava süresi

Başvurunun reddi, iznin iptali veya uzatılmaması birer idari işlemdir; bunlara karşı idare mahkemesinde iptal davası açılır. Yer bakımından yetkili mahkeme, kararı veren valiliğin bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.

Dava açma süresi, kararın yabancıya, yasal temsilcisine veya avukatına tebliğinden itibaren işleyen altmış gündür. Bu süre zamanaşımı değil, hak düşürücü niteliktedir: def'i olarak ileri sürülmesi gerekmez, mahkemece re'sen gözetilir. Süre içinde işlemi yapan idareye başvurulması hâlinde dava süresi durur ve idarenin cevabına göre kalan süre işlemeye devam eder.

YUKK m.31'e 2024'te eklenen fıkra, kısa dönem ikamet izninin reddi ve iptali kararlarına karşı açılan davalarda savunmanın verilmesi ya da savunma süresinin geçmesiyle dosyanın tekemmül etmiş sayılacağını ve duruşma yapılmasının mahkemenin takdirinde olduğunu düzenler. Ret kararı sonrası atılacak adımlar ve kalış durumunun ne olacağı için ikamet izni reddedilen yabancının izleyeceği yolu inceleyin.

Tapu imzalanmadan önce kontrol edilecekler

Bu sürecin en pahalı hatası, başvuru aşamasında değil satın alma aşamasında yapılır. Sözleşme imzalanmadan önce şu dört başlık yazılı olarak teyit edilmelidir:

• Nitelik: tapu kaydındaki cinsin konut olması; arsa, iş yeri veya devremülk kaydı bu gerekçeyi karşılamaz.
• Adres: taşınmazın bulunduğu mahallenin yabancı ikamet kaydına açık olması.
• Bedel ve kur: tapuya yazılacak satış bedelinin, devir günündeki Merkez Bankası döviz satış kuruyla eşiği karşılaması; bedelin düşük gösterilmesi başvuruyu doğrudan riske atar.
• Paylar: eş ve çocukların da izin alması isteniyorsa mülkiyet payının en baştan tapuya işlenmesi.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her başvurunun sonucu dosyanın kendi belgelerine ve idarenin takdirine bağlıdır.