400 Bin Dolarlık Ev Alarak Türk Vatandaşlığı: 2026 Süreci

Taşınmaz yatırımıyla Türk vatandaşlığı tek bir tapu işlemi değil; değerleme, tespit, ikamet izni ve vatandaşlık dosyasından oluşan bir zincirdir. Aşağıda bu zincir sırayla kurulmakta ve 200.000 dolarlık ikamet izni eşiğiyle karıştırılan noktalar ayrılmaktadır.

400 bin dolarlık ev alarak Türk vatandaşlığı nasıl alınır?

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik m.20/2-b, en az 400.000 Amerikan doları veya karşılığı döviz tutarındaki bir taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi konulmak şartıyla satın alan yabancının, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilmesi hâlinde 5901 sayılı Kanun m.12 kapsamında Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabileceğini düzenler. Aynı bent, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz için bedelin peşin yatırılması ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdünün şerh edilmesi şartıyla noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi ile başvuruya da imkân tanır.

Eşik başından beri 400.000 dolar değildi: 13 Mayıs 2022 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 250.000 dolar ibaresi 400.000 dolar olarak değiştirildi ve bu tutar 13 Haziran 2022'den itibaren uygulanmaya başladı. Dolayısıyla eski ilanlarda veya arşiv yazılarında görülen 250.000 dolar rakamı bugünkü başvurular için geçerli değildir.

İşlem sırası şöyledir:

1. Taşınmazın niteliği ve tapu kaydı, vatandaşlık kazanımına konu edilebilir mi diye kontrol edilir.
2. WebTapu/TADEBİS üzerinden vatandaşlık amaçlı değerleme raporu talep edilir ve rapora ekli Tutar Tespit Belgesi (TTB) üretilir.
3. Bedel, Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya döviz olarak satılır ve döviz alım belgesi alınır.
4. Tapu müdürlüğünde satış ya da noterde satış vaadi işlemi yapılır; üç yıllık şerh veya taahhüt tapu siciline işlenir.
5. Tespit kurumu uygunluk belgesini (Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi) düzenler.
6. İl göç idaresi müdürlüğünden 6458 sayılı Kanun m.31/1-(j) kapsamında kısa dönem ikamet izni alınır.
7. Valilik bünyesindeki nüfus ve vatandaşlık müdürlüğünde vatandaşlık dosyası düzenlenir; karar mercii Cumhurbaşkanıdır.

200.000 dolarlık ikamet izni ile 400.000 dolarlık vatandaşlık yolu farkı

İkisi ayrı mevzuata dayanan ayrı yollardır. 200.000 dolarlık eşik, taşınmaz sahipliğine dayanan konut alarak kısa dönem ikamet izni başvurusunda gündeme gelir ve statü ikamet izniyle sınırlıdır; 400.000 dolarlık eşik ise vatandaşlık mevzuatına aittir ve kendi yükümlülüklerini getirir.

Taşınmaz alarak Türk vatandaşlığı şartları 2026: kabul edilen nitelikler

12 Aralık 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Yönetmelik değişikliğiyle bentteki "taşınmaz" ibaresi "kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmaz" şeklinde daraltıldı. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü uygulamasına göre bu tarihten sonra tarımsal amaçlı edinilen taşınmazlar ile yapısız arsa vasıflı taşınmazlar vatandaşlık kazanımında kullanılamaz.

Arsa vasıflı bir taşınmaz üzerinden gidilecekse, taşınmazın arsa olarak tescilli olması ve üzerinde yapı kullanma izin belgesini haiz, mevzuata uygun kalıcı bir yapının bulunduğunun belirlenmesi gerekir. Bu yüzden "arsa aldım, sonra inşaat yaparım" kurgusu bu yol için çalışmaz.

Paylı (hisseli) edinim de ayrı bir engeldir: Genel Müdürlük uygulamasına göre 1 Şubat 2023 tarihinden sonra hisseli olarak edinilen taşınmazlar vatandaşlık kazanımı için kullanılamaz. Satın alma öncesinde taşınmazın daha önce vatandaşlık kazanımına konu edilip edilmediğinin ve satıcının durumunun tapu müdürlüğü üzerinden teyit edilmesi, sonradan telafisi güç bir eksikliği baştan önler.

400.000 dolar nasıl ölçülür: değerleme raporu, TTB ve döviz alım belgesi

Eşiğin sağlandığı iki ayrı kalemden aynı anda ölçülür. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü uygulamasına göre resmî senette beyan edilen satış bedeli ya da satış vaadinde belirlenen bedel toplamı ile bedel transferleri/ödemeleri toplamı ayrı ayrı 400.000 dolar tutarını sağlamalı ve bu değerler Tutar Tespit Belgesi ile teyit edilmelidir. Yani düşük gösterilen bir tapu bedeli ya da eksik transfer edilen bir ödeme, tek başına dosyayı çökertir.

TTB, 2024/4 sayılı Genelge doğrultusunda, vatandaşlık amacıyla düzenlenen taşınmaz değerleme raporunun eki olarak TADEBİS üzerinden üretilir ve sisteme gönderilir; fiziki olarak ibraz edilen TTB işleme alınmaz. Belgeyle işlem başvurusu arasındaki fark altı ayı geçmemelidir, geçerse belgeye esas değerleme raporu yenilenir. Takvimi belirleyen en net sayı budur.

Ödeme tarafında da bir kural var: 6 Ocak 2022 değişikliğiyle "karşılığı Türk Lirası" ifadesi yönetmelikten çıkarıldığı için taşınmaz bedeli dövizin Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılması ve döviz alım belgesinin alınması gerekir. Türk lirası üzerinden yürütülen bir ödeme akışı bu yol için yeterli olmayacaktır.

Üç yıl satılmama şerhi ne zaman kalkar?

Şerh ya da taahhüt, tapu siciline işlendiği işlem üzerinden üç yıl boyunca taşınmazı bağlar; sürenin dolmasıyla yükümlülük sona erer ve terkin gündeme gelir. Bu süre bir dava süresi değildir: hak düşürücü süre ya da zamanaşımı ile karıştırılmamalı, yatırımın korunmasına ilişkin bir taahhüt süresi olarak okunmalıdır.

Süre dolmadan çıkış mümkün mü? Genel Müdürlük kılavuzuna göre Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi verildikten sonra ve üç yıllık taahhüt süresi dolmadan önce malik ya da satış vaadi alacaklısı terkin talebinde bulunursa talep karşılanır ve nüfus ve vatandaşlık il müdürlüğüne ivedilikle bilgi verilir. Yani erken satış teknik olarak engellenmiş değildir; ancak vatandaşlık dosyası bakımından sonucu idarenin değerlendirmesine bağlıdır ve bu adım hiçbir zaman kendiliğinden güvenli sayılmamalıdır.

Uygunluk belgesini veren kurum ve kurumlar arası yazışma

Yönetmelik m.20/2-b'de tespit yetkisi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına verilmiştir; uygulamada belge "Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi" adıyla düzenlenir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün açıklamasına göre üç yıl satmama taahhüdü alındıktan sonra tapu müdürlüğü işlem bilgisini uygunluk belgesi verecek yetkili makama iletir.

Belge düzenlendiğinde üst yazıyla Göç İdaresi Başkanlığına ve Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne (il müdürlüklerine de) gönderilir, ilgilisine ise e-posta yoluyla bildirilir. Bu nedenle uygunluk belgesi, başvurucunun elden bir kurumdan alıp diğerine götürdüğü bir evrak değil, kurumlar arası yazışmayla ilerleyen bir aşamadır; takip, yazışmanın hangi aşamada durduğunu tespit etmek üzerinden yapılır.

Uygunluk belgesinden sonra: ikamet izni ve vatandaşlık dosyası

Uygunluk belgesi olumlu sonuçlandığında sıra 6458 sayılı Kanun m.31/1-(j) kapsamındaki kısa dönem ikamet iznine gelir. Bu bent, yönetmelikte belirlenen yatırım kapsam ve tutarını sağlayanlar ile yabancı eşine, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğuna en fazla beş yıl süreyle ikamet izni verilebilmesine imkân tanır. Başvuru il göç idaresi müdürlüğüne yapılır; kısa dönem ikamet izni başvurusunun genel belge ve randevu düzeni burada da işler.

Vatandaşlık aşamasında dosya, Bakanlığın yazılı talimatı üzerine yurt içinde yerleşim yerinin bulunduğu valilik, yurt dışında ise dış temsilcilik tarafından düzenlenir; Nüfus ve Vatandaşlık İşleri'nin duyurduğu usule göre posta yoluyla yapılan müracaatlar kabul edilmez. İstisnai yolun ayırt edici yanı, 5901 sayılı Kanun m.11'deki beş yıllık kesintisiz ikamet şartının bu yolda aranmamasıdır; buna karşılık m.12, millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hâl bulunmaması şartını korur ve karar idarenin takdirindedir. Vatandaşlık kazanılmazsa taşınmaz sahipliği üzerinden statüyü sürdürmek, ilerideki uzun dönem ikamet izni planlamasının konusudur.

Eş ve 18 yaş altı çocuklar da vatandaş olur mu?

Evet, aynı bent uyarınca kazanabilirler. 5901 sayılı Kanun m.12/1-b; taşınmaz yatırımıyla ikamet izni (YUKK m.31/1-j) alanlar ile Turkuaz Kart sahiplerinin yanında "bunların yabancı eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu"nu da sayar. Yani eş ve çocuklar da Cumhurbaşkanı kararıyla Türk vatandaşlığını kazanabilir; aile için ayrı bir yatırım gerekmez.

m.20/2'deki "yetkili makam kararı ile Türk vatandaşlığının kazanılması eşin vatandaşlığına tesir etmez" hükmü genel kuraldır. Yatırımcının vatandaşlığı eşe kendiliğinden geçmez; eşin dosyası m.12/1-b kapsamında birlikte işleme konur. Çocuklar bakımından velayet ve diğer eşin muvafakati belgelenmelidir. Muvafakat verilmezse ana ya da babanın mutad meskeninin bulunduğu ülkedeki hâkim kararına göre işlem yapılır (m.20/2).

Başvuru ne kadar sürer, ret çıkarsa hangi mahkeme?

Mevzuatta, taşınmaz yatırımına dayanan vatandaşlık dosyasının kaç ayda karara bağlanacağını gösteren bağlayıcı bir sayı yoktur; takvimi aşamaların ardışık olması ve eksik belge döngüleri belirler. Sürece bağlayıcı sayı getiren tek nokta, Tutar Tespit Belgesi ile işlem başvurusu arasındaki altı aylık sınırdır.

Olumsuz sonuçta usul şöyle kurulur:

• Görevli mahkeme: idari işlemin iptali istemiyle idare mahkemesi.
• Yetkili mahkeme: 2577 sayılı Kanun m.32 uyarınca işlemi yapan idari merciin bulunduğu yer idare mahkemesi; ikamet izni reddi il göç idaresi müdürlüğünün bulunduğu ilde, merkezî bir vatandaşlık işlemi ise işlemi yapan makamın bulunduğu yerde dava konusu olur.
• Sürenin niteliği: idari dava açma süresi zamanaşımı değildir; def'i olarak ileri sürülmesi gerekmez, mahkemece kendiliğinden gözetilir.
• Süre ve başlangıç: 2577 sayılı Kanun m.7'ye göre dava açma süresi kural olarak altmış gündür ve işlemin yazılı bildiriminden itibaren işler; m.11 kapsamında önce idareye başvurulursa dava süresi durur.

Şartların tamamı sağlanmış olsa bile idarenin takdir yetkisi nedeniyle olumlu sonuç garanti edilemez. Yabancılar hukuku süreçlerinin birbirine bağlandığı noktalar için yabancılar hukuku rehberi başlangıç noktası olarak kullanılabilir.

Tapu randevusundan önce yapılacak üç kontrol

1. Nitelik kontrolü: tapu kaydında kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş mu, arsa ise üzerinde yapı kullanma izin belgeli kalıcı yapı var mı, edinim paylı mı?
2. Bedel akışı kontrolü: beyan edilecek satış bedeli, transfer edilen döviz tutarı ve TTB birbirini doğruluyor mu; TTB tarihi altı aylık sınırın içinde mi?
3. Taahhüt metni kontrolü: satış vaadi yolu seçildiyse bedelin peşin yatırıldığı ve tapu siciline üç yıl devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdünün şerh edildiği belgelenmiş mi?

İlgili mevzuatın güncel metni için Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik ve eşiği değiştiren 13 Mayıs 2022 tarihli Resmî Gazete metni esas alınmalıdır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; her dosya kendi belgeleri üzerinden değerlendirilir.