Yabancı Ev Alımında Askeri Yasak Bölge ve 30 Hektar Sınırı

Yabancılar hangi bölgelerden ev alamaz?

Yabancı gerçek kişiler üç tür yerde taşınmaz satın alamaz: askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve mevzuatın yabancılara kapattığı diğer alanlar. Özel güvenlik bölgesindeki bir taşınmaz ise yasak kapsamında değildir. Burada alım, taşınmazın bulunduğu ilin valiliğinden izin alınmasına bağlıdır. Ayrıca yabancıların toplam ediniminin kanuni sınıra ulaştığı ilçelerde yeni alım yapılamaz.

Temel dayanak 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesi. Madde yabancılara edinim hakkını ancak kanuni sınırlamalara uyulması şartıyla tanıyor. Bu sınırlamaların başında 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu geliyor. Taşınmaz edinebilmek için Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerden birinin vatandaşı olmak da gerekiyor. Cumhurbaşkanı edinimleri ülke, kişi, coğrafi bölge, süre ve miktar bakımından sınırlayabiliyor, hatta tamamen durdurabiliyor. Uyruğunuzun bu listede olup olmadığını TKGM'nin yabancılara yönelik Your Key Türkiye portalından öğrenebilirsiniz.

Askeri yasak bölge sorgulaması nasıl yapılır?

TKGM'nin açıklamalarına göre askeri yasak bölge ve güvenlik bölgesi bilgileri bütün illerde tapu siciline işlenmiş durumda. Tapu müdürlüğü bu yüzden taşınmazın bu bölgelerde olup olmadığını komutanlığa sormuyor, doğrudan sicil kaydına bakıyor. Alıcı açısından sonuç şu: aynı kontrolü satış gününden önce siz de yapabilirsiniz.

1. Satıcıdan taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgilerini içeren güncel tapu kaydını isteyin.
2. Kaydın beyanlar ve belirtmeler kısmına bakın. Askeri yasak bölge, güvenlik bölgesi veya özel güvenlik bölgesi yazıp yazmadığını kontrol edin.
3. Kayıt açık değilse ya da taşınmaz sınır bölgesinde veya askeri bir tesisin yakınındaysa, ödeme yapmadan önce taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne yabancıya satışa engel olup olmadığını sorun.
4. Kayıtta özel güvenlik bölgesi yazıyorsa önce valilik iznini alın. İzin çıkmadan kapora ya da bedel ödemeyin.

30 hektar ve ilçe yüzde 10 sınırı: iki ayrı tavan

Bir yabancı gerçek kişi Türkiye genelinde toplam en fazla 30 hektar (300.000 m²) taşınmaz edinebilir. Bu hesaba bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni haklar da dahildir. Cumhurbaşkanı kişi başına düşen bu miktarı iki katına kadar artırabilir. Bundan ayrı olarak, tüm yabancı gerçek kişilerin bir ilçede edindiği toplam alan, o ilçenin özel mülkiyete açık yüzölçümünün yüzde onunu geçemez.

İlçe yüzde 10'u dolduysa satış neden yapılamıyor?

Yüzde on sınırı alıcıya değil ilçeye bağlıdır. Bu yüzden Türkiye'de hiç taşınmazı olmayan bir yabancı da, diğer yabancılar sınırı doldurmuşsa o ilçede alım yapamaz. Satıcının ya da emlakçının bu ilçede daha önce yabancıya satış yapıldığını söylemesi güvence sayılmaz, çünkü eşik o satıştan sonra dolmuş olabilir. Basında bazı ilçelerde bu nedenle yabancıya satışın durduğu haberleri çıktı. Güncel durumu her seferinde taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğünden teyit edin.

Arsa alan ve mirasla edinen yabancılar için ek kurallar

Üzerinde yapı olmayan bir taşınmaz alan yabancı, iki yıl içinde proje geliştirip ilgili bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Başvuru yapılmazsa ya da proje süresinde bitirilmezse taşınmaz tasfiye edilir. Mirasla gelen taşınmazlar da bu tavanlara tabidir: sınırı aşan kısım süresinde elden çıkarılmazsa tasfiye edilerek bedele çevrilir. Mirasçının izleyeceği tapu adımları için yabancı mirasçının miras hakkı ve tapu intikali yazısına bakabilirsiniz.

Askeri bölge kontrolü tapu işlemini geciktirir mi?

Sıradan bir konut alımında geciktirmez. Askeri bölge bilgisi sicilde kayıtlı olduğu için tapu müdürlüğü komutanlıktan yanıt beklemeden işlemi yürütür. Eskiden tapu müdürlükleri her yabancı talebinde komutanlıkla yazışıyordu; TKGM'nin güncel açıklamalarına göre bu yazışmanın yerini artık sicil kaydı aldı.

Gecikme riski iki durumda devam ediyor. Birincisi, taşınmaz özel güvenlik bölgesindeyse valilik izninin çıkması beklenir ve bu izin için genel bir süre yoktur. İkincisi, alım Türkiye'de kurulu yabancı sermayeli bir şirket üzerinden yapılıyorsa, valilik üzerinden yürüyen ayrı bir inceleme gerekir. İki durumda da karar idarenin takdirindedir ve olumlu sonuç önceden bilinemez.

Değerleme raporu: 2019 kuralı ve 9 Aralık 2024 sonrası

TKGM'nin 2019/1 sayılı Genelgesi, 4 Mart 2019'dan itibaren yabancıya yapılan satışlarda değerleme raporunu zorunlu hâle getirmişti. Rapor düzenlendiği tarihten itibaren üç ay geçerliydi. Bu sürede taşınmazın değerini etkileyen bir değişiklik olursa yeni rapor isteniyordu. Genelge daha sonra değiştirildi ve rapor zorunluluğu yalnızca yabancı gerçek kişinin alıcı olduğu işlemlerle sınırlandı.

Tablo 9 Aralık 2024'te yürürlüğe giren 2024/4 sayılı Genelge ile yeniden değişti. TKGM'nin açıklamasına göre, yabancıların taraf olduğu işlemlerde vatandaşlık kazanımı söz konusu değilse artık değerleme raporu aranmıyor. Vatandaşlık amaçlı işlemlerde ise yatırım tutarı Tutar Tespit Belgesi (TTB) ile teyit ediliyor ve bu belge altı ay geçerli. 9 Aralık 2024'ten önce düzenlenmiş raporlar için üç aylık süre hâlâ geçerli. Vatandaşlık hedefiyle ev alıyorsanız TTB sürecini ev alarak Türk vatandaşlığı süreci yazısında bulabilirsiniz.

Tapuya gitmeden hazırlanacak belgeler

Tapu randevusundan önce yabancı alıcının kimliğinin sistemde doğru eşleşmesi gerekir. Your Key Türkiye'ye göre 20 Ağustos 2019'dan bu yana yabancıların taraf olduğu tapu işlemlerinde Yabancı Kimlik Numarası (YKN) isteniyor. Göç İdaresi sisteminden yanıt alınamazsa işleme vergi numarasıyla devam edilebiliyor.

• Uyruğu gösteren pasaport veya ülke kimliği, gerekiyorsa tercümesiyle birlikte
• YKN ya da vergi dairesinden alınmış vergi numarası
• Son altı ay içinde çekilmiş 6x4 ebadında fotoğraf
• Bina niteliğindeki taşınmazlar için zorunlu deprem sigortası poliçesi
• Türkçe bilmeyen taraf için adalet komisyonunca yetkilendirilmiş yeminli tercüman
• Bedelin ödendiğini gösteren banka onaylı dekont
• İşlemi vekil yapacaksa vekâletname; yurt dışında düzenlendiyse genelgedeki şartları taşıması gerekir

Bankalar hesap açarken genellikle vergi numarası ister. Bu nedenle pratikte sıralama şöyledir: önce vergi numarası alınır, sonra banka hesabı açılır, en son tapu randevusu alınır. Bedeli banka üzerinden ödemek, ileride yapılacak statü başvurularında ödemeyi belgelemeyi kolaylaştırır. Satın aldığınız konut üzerinden ikamet izni almayı planlıyorsanız eşik ve belgeler için ev alarak ikamet izni şartları yazısına bakabilirsiniz.

Edinim talebi reddedilirse itiraz yolu

Tapu müdürlüğü talebi reddederse, ret kararında gerekçeyi, itiraz yerini ve itiraz süresini belirtmek zorundadır. Bu karara tebliğden itibaren 15 gün içinde müdürlüğün bağlı olduğu bölge müdürlüğüne itiraz edilebilir. Bölge müdürlüğünün kararına karşı da tebliğden itibaren 15 gün içinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne gidilebilir. Bu kurallar Tapu Sicili Tüzüğü'nün 26. maddesinde düzenleniyor.

1. Ret kararının tebliğ tarihini not edin. Her iki aşamadaki 15 günlük süre de tebliğden başlar, kararı öğrendiğiniz tarihten değil.
2. Ret gerekçesinin türünü belirleyin. Askeri bölge ya da ilçe sınırının dolması gibi hukuki bir engel mi var, yoksa eksik belge gibi giderilebilir bir sorun mu? Ret kararı kütüğün beyanlar sütununa işlenir ve gerekçe giderilmeden aynı işlem yapılamaz. Eksik belgede itiraz etmek yerine belgeyi tamamlayıp yeniden başvurmak çoğu zaman daha hızlı sonuç verir.
3. Hukuki bir engele itiraz ediyorsanız dilekçenizi bölge müdürlüğüne verin. Dilekçeyi sicil kaydı, harita ve varsa valilik yazışmalarıyla destekleyin.
4. Genel Müdürlük de itirazı reddederse yargı yolu açılır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; belirli bir taşınmaz için güncel tapu kaydı ve idarenin açıklaması esas alınmalıdır.