Airbnb Uyuşmazlıkları: Hasar, Tahliye ve İptal

Kısa süreli konut kiralamasında uyuşmazlıklar iki ayrı katmanda yürür: platformun kendi güvence süreci ve Türk hukukundaki talep hakları. İkisi birbirinin yerine geçmez.

Önce izin belgesi: 7464 sayılı Kanun

Bu alanı doğrudan düzenleyen bir kanun vardır. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Kanun, konutun yüz günden kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasını izin belgesine bağlar. İzin belgesi Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan alınır ve kiralamaya başlamadan önce alınmış olması gerekir.

En çok tartışma yaratan şart şudur: kat mülkiyeti kurulmuş binalarda izin belgesi düzenlenebilmesi için tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması aranır. Çoğunluk kararı yeterli değildir. Bu nedenle apartman dairelerinde kiralamanın hukuka uygun yürütülmesi, komşuların tamamının onayına bağlıdır.

İzin belgesi olmadan yapılan kiralama idari para cezasına tabidir ve ceza her yıl yeniden değerleme oranında artar. Faaliyetin durdurulması da gündeme gelebilir. Uyuşmazlık mahkemeye taşındığında, izin belgesinin bulunup bulunmadığı ev sahibinin talepleri bakımından da değerlendirilir.

Kiracı eve zarar verdiğinde

Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve sözleşme sona erdiğinde aldığı hâliyle geri vermekle yükümlüdür. Olağan kullanımdan doğan eskime kiracıya yüklenemez; bunun dışındaki zararlardan kiracı sorumludur.

Bu ayrım uygulamada belirleyicidir. Yıpranmış bir halı ile yakılmış bir halı aynı kefeye konmaz; talep edilecek tutar, zararın olağan kullanımı aşan kısmıdır.

İspat için gereken sırayı baştan kurmak gerekir:

1. Giriş ve çıkışta konutun tarihli fotoğraflarını çekin; aynı açılardan çekilmiş iki set, tek başına en güçlü delildir.
2. Hasarı tespit ettiğiniz anda platform üzerinden bildirimde bulunun ve bildirim tarihini kayıt altına alın.
3. Onarım için alınan teklifleri ve ödenen faturaları saklayın; zararın tutarı bu belgelerle somutlaşır.
4. Tutar yüksekse veya taraflar arasında çekişme varsa sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti isteyin. Onarım yapıldıktan sonra tespit imkânı ortadan kalkar.

Platformun güvencesi reddederse

Platformların hasar güvencesi bir sigorta değil, platformun kendi kuralları çerçevesinde işleyen bir çözüm mekanizmasıdır. Reddedilmesi, zararın hukuken karşılanamayacağı anlamına gelmez.

Platform süreci sonuçsuz kaldığında talep, doğrudan kiracıya karşı Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre ileri sürülür. Platform kayıtları — rezervasyon, mesajlaşma, bildirim tarihleri — bu aşamada delil olarak kullanılır; bu nedenle hesap üzerindeki yazışmaların dışa aktarılması yerinde olur.

Ödeme yapılmadan çıkılması ve tahliye

Ödeme sorunu ile tahliye sorunu farklı yollarla çözülür. Ödenmeyen bedel bir alacaktır ve icra takibine konu edilebilir. Kiracının konuttan çıkmaması ise tahliye davasının konusudur.

Burada en sık yapılan hata, kiracıyı kendi imkânlarıyla çıkarmaya çalışmaktır. Kilidin değiştirilmesi, eşyaların dışarı konması veya elektriğin kesilmesi hukuka aykırıdır ve ev sahibi aleyhine sorumluluk doğurur. Tahliye ancak mahkeme kararı ve icra yoluyla gerçekleştirilir.

Kısa süreli kiralamalarda sözleşme süresi kendiliğinden dolar; ancak kiracı çıkmıyorsa yine dava açılması gerekir. Alacağın tahsili için izlenecek yol bakımından ödenmeyen borcun tahsili yazısına bakabilirsiniz.

Rezervasyon son anda iptal edilirse

İptal, karşılıklı olarak iki yönde de zarar doğurur. Ev sahibi bakımından zarar, o tarih için başka bir kiralamanın yapılamamış olmasıdır; misafir bakımından ise yerine konaklama bulmanın ek maliyetidir.

Talep edilebilecek olan, iptal sebebiyle uğranılan somut zarardır. Bu nedenle iptalden sonra yapılan girişimlerin belgelenmesi gerekir: ilanın yeniden yayımlanması, alınan tekliflerin kaydı, alternatif konaklama için ödenen fark.

Platformun iptal politikası tarafları bağlar; ancak politikada öngörülenden fazla bir zarar doğmuşsa aşan kısım genel hükümlere göre istenebilir.

Apartman ve komşu şikâyetleri

Kat mülkiyeti düzeninde bağımsız bölümün kullanım amacı ve kat malikleri kurulu kararları bağlayıcıdır. İzin belgesi için aranan oybirliği şartı da bu düzenin bir parçasıdır.

Gürültü, güvenlik ve yoğun giriş çıkış nedeniyle yapılan şikâyetler iki sonuç doğurabilir: kat malikleri kurulunun kısıtlayıcı karar alması ve idari denetim. İzin belgesi bulunmayan kiralamalarda şikâyet, doğrudan idari yaptırım sürecini başlatır.

Görevli mahkeme ve süreler

Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk aşaması atlanarak açılan dava, esasa girilmeden usulden reddedilir.

Zararın tazminine ilişkin taleplerde ise kiralananın geri verilmesinden itibaren işleyen kısa bir süre söz konusudur. Bu nedenle hasar tespiti ve talebin ileri sürülmesi konutun tesliminden hemen sonra yapılmalıdır; aylar sonra fark edilen zararların ileri sürülmesi güçleşir.

İzin belgesi bulunmayan faaliyette uygulanan idari yaptırıma ve mühürleme kararına karşı izlenecek yol için zabıta denetimi ve ruhsat iptaline itiraz yazısına bakabilirsiniz.